新竹東區售屋,新竹售屋,東區售屋

近年我國人口結構自巔峰逐步反轉，「人口紅利」就成了房市最夯的話題，幾乎所有人口正成長的地區，都被稱為人口紅利區以拉抬房市。但其實人口紅利的真正內涵，壓根就與人口增加沒有絕對關聯……

分析房市走向時，人口變化絕對是不可忽視的重要參考數據，特別是近年我國脫離人口成長高峰後，國人對人口結構與房市供需的關聯更加重視，讓產官學媒各界興起了一股以人口論房市的風潮，然而在關於人口與房市的討論中，有一項議題似乎愈談愈「走精」，那就是大家常聽到的「人口紅利」。

在當前人口增幅陷入衰退的時局裡，只要是人口逆勢激增的行政區，便會被各家媒體以「享盡人口紅利」來哄抬當地房市；但實際上，這種將人口紅利與人口增長劃上等號的論述，儼然曲解了人口紅利的真正意義。所謂的人口紅利，乃是藉由一地的扶養比高低來審視經濟前景，與人口總數的增減，並沒有什麼關係。

人口增加≠人口紅利

一般來說，一地的人口扶養比低於百分之五十，就被視為享有人口紅利，換言之，只要該地總人口中，十五到六十四歲的壯年人口數佔比超過三分之二，即表示該地正處於勞動力相對充沛的人口紅利期。也就是說，人口紅利主要是在討論人口組成中，勞動力人口佔總人口的比例，與大眾目前誤會的「人口紅利=總人口增加」落差甚大。

從扶養比的計算公式(詳參小百科)來看，人口總數根本就不是計算項目，因此總人口的增減，基本上與人口紅利毫無瓜葛。舉個例子，若一地人口增加，但增多的都是老人與小孩，將導致該地扶養比上升，人口紅利流失；反之，假如一地人口減少，但少的都是老小，則在扶養比下降的情況下，該地人口紅利反而上揚，故若僅以人口數變動來談一地是否具人口紅利，那可真是誤會大了！

可能有民眾會說，人口數增加意味著需求增加，況且學術上的定義或許與產業界的認知存在落差，因此直觀的把人口成長，視為房地產業的人口紅利有何不可？對此昭陽建設行銷總監呂雅蕙表示，即使是地產業界，對人口紅利的觀點也多半鎖定在勞動人口的增減，與官學之間的差異不大。

壯年勞動人口最關鍵



業者看法與官學並無二致，其實不難理解，因為若直接將所有增加的人口都視為有效客源，將會錯估出「虛胖」的市場需求，而當中虛胖的部分，便是來自被扶養人口的成長。

從購屋的角度來看，老人與小孩基本上近乎是無效需求。首先看到幼年人口，這類族群雖是國家未來主要的消費與生產動力，但由於短期內尚無購屋能力，加上少子化影響，人數幾乎年年遞減，因此理應保守以對。

再來關注老年人口，隨著高齡社會到來，老年人口比例與數量顯著攀升，並衍生許多高齡商機，但就目前的房市而言，來自長輩的效益並不顯著。這些長輩歷經台灣錢淹腳目、房價所得比低的時代，多數早已是有房階級，剛性需求不如想像中強烈；而到了晚年仍無棲身之所的長者，財務狀況大多不理想，連貸款買房都是奢求，自然無法歸類為房市的有效買盤。

在掐頭去尾不計老小後，也只有夾在中間的壯年階層為市場最可信的有效客源，可是目前仍達我國總人口七成以上的勞動人力，已漸受少子化及高齡化影響從高峰走低，因此縱然短期內我國依舊處扶養比低於百分之五十的人口紅利期，但據國發會估算，能享受紅利的時間只剩不到十五年，再加上總人口也將從頂點下降，因而引發房市需求減少的後市疑慮。

開發商推案隨機應變

面對國內人口結構出現劇變，業者當然不會坐以待斃，推案遍布全台的遠雄建設總經理張麗蓉便指出，建商在推案之前，定會詳加了解各地的人口結構，再評估該於何地、何時推案，並規劃符合當地客源的產品，將風險降到最低，這就是為何現今建商爭相前進新興重劃區推出小宅產品的原因。

雖然國內整體人口展望不太樂觀，但新興重劃區受惠房價親民、建設豐富，在成熟市中心的高房價推擠下，拉攏眾多勞動人口移入，使得重劃區人口數雖還未及市中心，但在人口紅利的表現上卻相對出色，故而成為業者眼中的房市綠洲。

然而新興重劃區案量爆發，不免引來「房子長得比人快」、「供給遠大於需求」的質疑，對此業者倒是看得十分豁達。張麗蓉表示，重劃區的發展步調本就是「建設先來人後到」，況且業者在推案之初，就已把當地中、長期的人口成長考量在內，因此長線看來，區域推案仍維持供需平衡的狀態，沒有必要過度擔憂。

不僅推案熱點轉移，現在的業者在產品規劃上，也與過去有很大的不同。以往生養眾多且房價所得比尚低，民眾買房大多青睞中、大坪數物件，但如今受薪小家庭當道，對空間的需求不再寬闊，負擔能力亦有限，使得業者轉投小宅懷抱，促成近年活絡的小宅風潮。

通用性設計開拓商機

依據人口結構調整產品的舉動，還包括全齡化通用性設計的運用。昭陽建設行銷總監呂雅蕙指出，進入高齡社會後，消費者購屋時，不免會希望房子能有更多友善長輩的設計，以因應將來老邁年高的生活需要，所以近期該公司推出的建案，均導入通用設計概念，讓產品能契合各年齡層生活所需，藉以擴大客源、分散風險。

此外，呂雅蕙強調，雖然人口紅利盛況不再，但一個人在人生的不同階段，對房屋的功能要求也不盡相同，故對換屋商機頗具信心；遠雄建設總經理張麗蓉也說，人口樣態雖是重要參考指標，但絕非推論房市發展的唯一準則，房市未來是否會與人口結構同步走弱，還得視往後的經濟、建設、政策等各項變因如何發展而定。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

財政部北區國稅局表示，自2016年1月1日起實施房地合一課徵所得稅制度，土地交易所得應計入營利事業所得額課稅，不適用所得稅法第4條第1項第16款免納所得稅規定。房屋、土地均應核實計算交易所得額後，減除依土地稅法規定計算之土地漲價總數額，以其餘額併入營利事業所得額課徵所得稅，已繳納的土地增值稅，不得再列為營利事業成本費用或損失及扣抵所得稅。

▲筆記起來 營利事業房地合一申報常見6大錯誤類型

該局進一步說明，適用新制者，應填報2017年度營利事業所得稅結算申報書之其他申報書表第C1頁「交易符合所得稅法第4條之4第1項規定之房屋、土地、第24條之5第4項規定股權之收入、成本、費用、損失明細表(以下簡稱C1頁)」，如出售土地為舊制，房屋為新制者，其屬房屋部分亦應填報第C1頁。針對房地合一申報錯誤情形，該局整理常見六大錯誤類型如附表。

該局特別提醒，營利事業於辦理2017年度營利事業所得稅結算申報時，應注意新制房屋、土地交易日及取得日之認定，原則以所出售或交換及取得之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準，2017年度出售房屋、土地，係於2015年1月1日至2015年12月31日取得，且持有期間在2年以內或2016年1月1日以後取得者，其土地交易所得不得自營利事業所得額減除。營利事業如仍有不明瞭之處，歡迎至該局網站(網址https://www.ntbna.gov.tw)查詢相關法令。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

降價商品往往更吸引消費者的關注，購屋也不例外，永慶房屋根據永慶房仲網，觀察台北市各行政區近3個月降價物件的網路點閱量，與一般物件相比都要更多，每個降價物件平均增加約29％的點閱量，永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，房價自2014年高點反轉至今呈現自住為主的購屋市場，而目前的房價走勢以盤整緩跌為主軸，對於自住客來說，實惠的價格、屋主是否讓利都是購屋者相當關心的要點，從網路降價物件點閱量皆超越一般物件就可窺知一二。

▲網路看房當道，有降價更吸睛，北市降價物件網路點閱量比一般物件平均多近3成

觀察台北市各行政區降價物件的點閱量，比一般物件點閱量增加最多的前三名都在市郊區，分別是萬華區、內湖區及文山區，增加幅度都在四成以上，謝志傑分析，市郊區房價較市中心平實，在自住為主的買方市場中，只要有降價就更能觸動買方購屋的意願，讓點閱量大幅提升，帶來更多的成交機會。

 

降價物件的點閱量增加最多的區域為萬華區，較一般物件增加44％，而大樓則是萬華區降價物件中數量最多的產品，謝志傑說明，進一步觀察降價大樓的屋齡帶，多以屋齡五年內的新屋為主，其中不乏知名社區諸如台北晶麒、台北ONE(原名京都大觀)、潤泰萬花園、國光國宅等等，另外，若從不同產品的點閱量來看，萬華區的套房產品備受關注，降價套房可比一般套房多出五成的點閱量，物件多出現在成都路、康定路、昆明街、漢口街一帶。

 

內湖區降價物件的點閱量增加幅度排名北市第二，較一般物件增加43％緊追在後，謝志傑表示，內湖區的降價產品中，平均每月點閱量最高的是電梯大樓，屋齡多集中在10-30年之間，總價多屆在1500萬至3500萬之間，知名社區如麥帥新城、大湖公園家、昇陽大地、新象年代、愛時代等等。

排名第三的文山區降價物件點閱量平均每月較一單物件增加40％，降價物件多是電梯大樓及公寓型產品，謝志傑表示，文山區降價物件中較受青睞的是公寓型產品，總價多落在900萬至1800萬之間，在木柵路一段、木新路、辛亥路、興隆路、景華街等都有降價物件可供選擇，另外有降價的電梯大樓總價多在1500萬至3000萬之間，知名社區如觀星台北、國賓伊頓、水沐青華、政大御花園等等。

 

隨著科技日益發達，看屋的方式也越來越多元，在網路搜尋物件比價的方式已十分尋常，因此謝志傑也提醒有意售屋的屋主，雖然網路可以增加物件的曝光度，但在當前買方市場的主導下，有降價的產品才能吸引更多的購屋者點閱觀看，繼而增加成交的機會。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

▲林森商圈交易出現2筆賺取價差達868萬與434萬店面交易，顯示店面投資正夯。(翻攝自Google街景)

根據內政部公佈實價資訊，林森商圈交易出現2筆賺取價差達868萬與434萬店面交易，1筆位林森北路107巷燒烤店面，賣方在2014年以3100萬入手，3年後以3968萬、獲利868萬出場；而林森北路119巷酒吧，賣方同樣在2014年購入，當時價格為2466萬，2年半後轉手價格2900萬、獲利434萬，2筆均無須實價課稅，置產當地顯然相當有利可圖。

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台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，林森商圈夜生活興盛，日本旅客造訪人流依舊，3000~4000萬總價中小型店面成為有意投資店面者，成本風險不算高的選項，六條通、七條通店面交易水準穩定，平均單價保持在140~150萬，只要能有單坪超過2000的月租金，投報率2%不成問題，尤其是走深夜食堂取向的小型居酒屋，仍是林森商圈「條通店面」的主流店面之一，相當吸引投資者青睞。

此外，陳炳辰表示，林森商圈今年1月在鄰近欣欣秀泰影城的電信門市，以單價369.88萬出售，創當地高價店面。近年也有像林森北路與南京東路路口，或林森錢櫃KTV周邊店面破單價300萬記錄，皆顯示當地不容小覷的店面實力。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

內政部於今（23）日發布106年第4季全國、6都住宅價格指數。經統計，106年第4季全國住宅價格指數為115.07，較上季微幅上漲0.09%，也較105年同季上漲1.49%。內政部表示，觀察106年第4季的住宅價格變動，全國指數已經出現連續四季的小幅上漲。

▲內政部於23日發布106年第4季全國、6都住宅價格指數，全國住宅價格指數已連4季上漲，而台北市則微幅下跌。（翻攝自Pixabay、資料照）

在六都方面，以台中市本季住宅指數為125.36，較上季上漲1.57%，上漲幅度最高；其次是，台南市指數為122.26，較上季上漲1.31%；新北市指數為107.37，較上季上漲1.24%；桃園市指數為114.79，較上季上漲0.36%；高雄市指數為123.49，較上季上漲0.08%；台北市指數為98.84，較上季下跌0.86%。其中，台北市指數成為本季唯一下跌的六都城市。

內政部表示，住宅價格指數係依據實價登錄資料計算作為衡量住宅市場價格變動的參考指標，以102年為基期，基期指數定為100。觀察106年第4季的住宅價格變動，全國指數已經出現連續四季的小幅上漲，6都中有5都的住宅價格指數較上季呈現上漲態勢，僅台北市呈現下跌而走勢相對偏弱，住宅價格在近二年的盤整狀態後，仍須注意後續發展之走勢。

整體而言，全球整體經濟復甦趨勢仍相對溫和、全球量化寬鬆貨幣政策正逐步退場、國際經濟金融趨勢也因美國開始一連串的升息行動有所影響，加以國內本身房地產市場空餘屋數量仍偏多情況下，住宅價格後續是否持續上漲或下修調整，仍有待觀察。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

▲低總價小宅風也吹向宜蘭，圖為498萬元起的公寓「宗硯大砌NO.8」。(住展提供)

近年房市以自住客撐盤，雙北市首購小宅案正夯，這波低總價小宅風也吹向宜蘭，根據住展雜誌統計，如頭城推出總價769萬元起的預售透天「青雲賦」、礁溪則有498萬元起的公寓「宗硯大砌NO.8」，員山鄉也有738萬元起的「印象員山」等，因符合市場需求，皆創造熱銷。

近來宜蘭大吹低總價風，據住展雜誌統計，頭城鎮預售案「青雲賦」日前公開，單戶透天最便宜總價768萬起，已熱銷逾6成；礁溪鄉近四城火車站的「宗硯大砌NO.8」主推公寓型低公設的2、3房產品，最低總價498萬起，因此目前只剩1320萬的臨路透天以及少量的588萬起3房可售。

員山鄉則有738萬起買整棟透天厝的「印象員山」，銷售已逾7成；另外還有壯圍鄉「美福大地」698萬起、「歡喜家園NO19」738萬起以及「水雲間」的828萬起，低總價推案可說是遍地開花。至於向來都推2000萬以上的羅東市區，則有「禾域誠」推出1298萬起的破盤價，因此初公開就馬上有客戶下訂。

▲「新桂冠」637萬起，即將新推的系列案「桂冠賞」廣告價657萬起，是目前線上最低價的透天產品。(住展提供)

宜蘭在地客愛透天 800萬以下最受歡迎

住展雜誌企研室經理何世昌表示，全宜蘭最便宜廣告戶是華德福中小學附近的「上賀」案，2房總價只要346萬起，人氣一直居高不下。至於蘇澳馬賽地區的「新桂冠」637萬起，則是全宜蘭最便宜的透天，不過該戶別已售出，而即將新推的系列案「桂冠賞」廣告價657萬起，還是目前線上最低價的透天產品。

何世昌分析，宜蘭當地民眾還是較偏愛買透天厝，但宜蘭房價處在歷史相對高點，宜蘭、羅東市區一棟透天厝動輒2000~3000萬，一般民眾難以負擔，所以員山、五結、壯圍等地興起一股透天厝推案潮，這類在外圍區域的透天厝多走低總價路線，總價在1000萬以下，雖然位置較遍，但還是受到自住客青睞，買氣都很不錯，尤其是800萬以下的透天更受歡迎。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

▲2017年Q4全國及6都住宅價格指數統計顯示，台北市指數為98.84，較上季下跌0.86%，成為6都當中唯一下跌者。

營建署今日發布2017年Q4全國及6都住宅價格指數，統計顯示，Q4全國住宅價格指數為115.07，較上季微幅上漲0.09%，也較前年同季上漲1.49%。6都當中唯獨台北市住宅價格指數下跌，價格指數漲幅最高的則是台中市。

以6都來看，台北市住宅價格指數為98.84，較上季下跌0.86%；新北市指數為107.37，較上季上漲1.24%；桃園市指數114.79，較上季上漲0.36%；台中市指數125.36，較上季上漲1.57%；台南市指數122.26，較上季上漲1.31%；高雄市指數123.49，較上季上漲0.08%。

營建署說明，住宅價格指數是依據實價登錄資料計算作為衡量住宅市場價格變動的參考指標，以2013年為基期指數定為100，觀察2017年Q4的住宅價格變動，全國指數已經出現連續4季的小幅上漲，6都中有5都的住宅價格指數較上季呈現上漲趨勢，僅台北市呈現下跌而相對偏弱，住宅價格在近2年盤整後，仍須注意後續發展走勢。

營建署表示，整體而言，全球經濟復甦趨勢相對溫和、全球量化寬鬆貨幣政策正逐步退場、國際經濟金融趨勢也因為美國開始一連串的升息行動有所影響，加上在國內房地產市場空餘屋數量仍偏多的情況下，住宅價格後續是否持續上漲或下修調整，尚有待觀察。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

房地合一新制自2016年實施以來，在報稅時仍有民眾應注意而未注意，而產生許多問題而被罰款，反而得不償失。（攝影／王明鈞）

自從房地合一稅於2016年1月1日實施以來，交易當年度1月1日以後取得的房屋、土地，或2014年1月2日以後取得且持有期間在2年內的房屋、土地，都要申報房地合一稅。

而最近民眾在報稅時，常遇到許多問題，有很多不乏新舊制轉換、土地取得的時間差、不熟悉法令規範等，以下整理幾個常見的房地合一的錯誤、地雷和需注意的地方。

六種常見錯誤

自房地合一新制實施以來，有關營利事業的部份，像是房屋、土地均應核實計算交易所得額後，減除依土地稅法規定計算之土地漲價總數額，以其餘額併入營利事業所得額課徵所得稅，已繳納的土地增值稅，不得再列為營利事業成本費用或損失及扣抵所得稅。

而北區國稅局進一步說明，適用新制者，應填報106年度營利事業所得稅結算申報書之其他申報書表第C1頁「交易符合所得稅法第4條之4第1項規定之房屋、土地、第24條之5第4項規定股權之收入、成本、費用、損失明細表(以下簡稱C1頁)」，如出售土地為舊制，房屋為新制者，其屬房屋部分也應填報第C1頁。

北區國稅局也特別提醒，營利事業於辦理106年度營利事業所得稅結算申報時，應注意新制房屋、土地交易日及取得日的認定，原則以所出售或交換及取得的房屋、土地完成所有權移轉登記日為準，106年度出售房屋、土地，係於104年1月1日至104年12月31日取得，且持有期間在2年以內或105年1月1日以後取得者，其土地交易所得不得自營利事業所得額減除。

申報地雷.....

而有時納稅義務人因不諳法令或一時疏忽，未辦理申報，除了發單補徵之外，若達處罰標準還會裁處罰鍰，以下常見7種未申報類型。

高雄國稅局說明，辦理房地合一新制申報卻未依規定在期限內申報，若經稽徵機關調查後，納稅義務人將面臨漏稅罰與行為罰，擇一從重處罰，就算無應納稅額、無漏稅罰，仍會處以新台幣3千元以上、3萬元以下的行為罰。

房屋土地課稅為零也需申報

最後，個人交易房地如果屬於房地合一新制課稅的範圍，就算是虧損也要在所有權移轉登記次日起算30日內申報，請繳稅人需注意！如未申報的原因如下：

一、誤認為出售的房地適用舊制：2016年1月1日以後取得或2014年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內的房屋、土地，在2016年1月1日以後出售者，都屬房地合一新制的課稅範圍。

二、課稅額為零，仍需申報：很多納稅人在試算後，因課稅所得為零、虧損或適用自住房地免稅優惠誤認為不用申報。

三、以為要合併當年度綜合所得稅辦理結算申報：個人出售適用新制課稅範圍的房地係採分離課稅，應於完成所有權移轉登記日的次日起算30日內辦理申報，勿須合併當年度綜合所得稅申報。

北區國稅局提醒，除出售的土地為符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅、被徵收或被徵收前先行協議價購或尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定的公共設施保留地，得免辦理申報外，個人出售符合房地合一課稅範圍的房地均應依規定辦理申報。

而未依限辦理申報者，將處新台幣3千以上、3萬元以下罰鍰，如有應補稅額，按所漏稅額處3倍以下罰鍰，這兩項罰鍰擇一從重處罰。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

桃園龜山機捷A7站合宜住宅，前年完工交屋後，有4千8百多戶入住，然而這些住戶的家用廢水，這幾年來卻都是在沒有經過污水處理的情況下，直接集中在一個廢水池，等池滿了以後就直接排往十八份坑溪，又髒又臭的水，附近的新莊居民成了最大受害者。

混濁溪水不斷沖下，水面上浮滿泡沫，臭味更是撲鼻而來。

新莊原先清澈的十八份坑溪，前年開始被發現溪水不時暴漲，流下的都是像這樣又髒又臭的水。

附近新莊居民：「早上排放的時候那個水很大，比這個大好幾倍，那整個水就是黃色或者是黑色，那個味道很臭。」

附近35戶居民不敢喝這兒的水了，也不敢再用這兒的水來灌溉，沿著河道往上追，才發現罪魁禍首就是機場捷運A7合宜住宅，鋪設管線直接把家用廢水排往溪流。

正常家用廢水處理方式，應該要先排到汙水下水道，然而A7合宜住宅的處理方式，竟是直接將廢水露天集中，在沒有經過汙水處理廠的情況下，就直接排往溪水。

附近新莊居民：「生活廢水的臭味以外，那邊都是很多高汙染的廢棄物，這些都會味道一起帶下去。」

新莊河川巡守隊長陳秉榮：「你雖然被稀釋，但是那個髒的東西還是存在。」

機捷A7站4千8百多戶的家用廢水，大約每週3天來個大排放，不只水髒了，風一吹惡臭味更是難聞，如今成了選戰話題，新莊居民只望能盡早處理就好。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】